[es] - Isplativost kupovine stana (kuće)

I_L_I_J_A
BG

Član broj: 21991
Poruke: 148
2001:4c28:194:520:5e26:aff:f..

+65 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{16.04.2013. u 13:48 - pre 146 meseci}

Citat:

tdusko:
Iskoci mi malopre baner za specijalne akcije za kupovinu stanova u Belvilu. Prva reakcija WTF, zar to jos nije rasprodato?!?!?! Onda kliknem i na home strani:

a kada se klikne:

Znaci stan od 56 kvm ima 14 kvm terasu i kosta preko 87k eur nakon sto se vec x godina nalazi na trzistu. Lepo bogami trziste uredjuje cene nekretnina ovih dana...

Iskasapili su 3-4sobne stanove koji se ne prodaju u nakaradne 1-2 sobne. Dodali su 200 stanova. Imas postove o tome na Beobuild forumu. Dodali su pre mesec-dva dodatne stanove na interfone :)

Citat:

Pon Feb 11, 2013 9:57 pm » Belville
Pre par dana sam primetio da su svuda na interfonima ispisali brojeve pregradjenih stanova. Prostom racunicom dolazi se do cifre od oko 200 novih stanova u ponudi. To je poprilican broj. Mislim da ce, uz preostale stanove drugih struktura i tih 200, prodavati stanove bar jos 2-3 godine... Takodje im ne ide u prilog ni nacin na koji su ih pregradjivali, tj. nece se svima svideti. Pogledao sam neke od tih jesenas dok su ih jos zavrsavali, i video da ima dosta mrtvog prostora koji samo oduzima od korisne povrsine. Mada sad vidim da nude i alternativne verzije (bez naknadno dodatih pregradnih zidova, pre svega izmedju kuhinje i trpezarije)...

Dexic
ASP

Član broj: 253999
Poruke: 3837

+1376 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{16.04.2013. u 14:01 - pre 146 meseci}

Citat:

tdusko:
Iskoci mi malopre baner za specijalne akcije za kupovinu stanova u Belvilu. Prva reakcija WTF, zar to jos nije rasprodato?!?!?! Onda kliknem i na home strani:

a kada se klikne:

Znaci stan od 56 kvm ima 14 kvm terasu i kosta preko 87k eur nakon sto se vec x godina nalazi na trzistu. Lepo bogami trziste uredjuje cene nekretnina ovih dana...

Da, uredjuje ga vec 6 godina :)
TO sto je tolika terasa me uopste ne cudi, preveliki broj ljudi "MORA" da ima terasu... ne kapiram ih uopste, ali platice terasu debelo pre nego sto plate kvalitet gradnje cak.
Doduse, Belvil je specifican slucaj. Ima covek para, ne mora da prodaje po ceni po kojoj ne zeli da proda, a mislim da ih cak nista ne kosta (nema poreza barem). To naselje je ipak previse trazeno, naspram toga koliko vredi stvarno. A stanovi se koriste za kancelarije, za ostave, daju radnicima koji ih prodaju, ovima sto sredjuju okolis ili drugim radnicima bez placanja rente, umesto plate i sl.

Belvil je rasprodao mali broj "dobrih" stanova (dobre lokacije, nezatvoreni sa svih strana, nisu prvi sprat odmah iznad kafica, nisu zadnji ispod nikakve ploce i sl.) jos 2008/2009. Mene uospte ne cudi da jos nije rasprodato, jer sve sto je posle toga ostalo ne samo da je u Belvilu, nego ima i van tog konteksta nedostatke.

Dexic
ASP

Član broj: 253999
Poruke: 3837

+1376 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{16.04.2013. u 14:05 - pre 146 meseci}

Citat:

Branko Santo:
@mmix
To je realno jedna od teorija ali nisam jos usao u samu racunicu. Racunam da je % kamate u prvim ratama znacajno veci na dugackim kreditima i da % opada znacajno sporije zbog duzine. U mojoj banci recimo moze da se doda na kredit na svakih 12 redovno isplacenih rata do 10% ukupne vrednosti kredita mada racunam da bi svasta moglo tu da se iskombinuje.

Moze i kod nas da se, po zakonu, odredjeni procenat ostatka kredita isplati godisnje bez naknade, ali ne znam bas kako to funkcionise (da li mozes da biras da li se ubrza kredit, tj. da to isplati zadnje rate, ili unapred platis neke rate pa posle mozes da mirujes neki mesec, ili samo ubrzas kredit i odmah moras da nastavljas da placas dalje rate - nadam se da ste shvatili :D)

Citat:

Maksimalna mogucnost fiksiranja kamate koja se isplati je 5 godina (preko toga jako brzo raste) i tako bih onda uklonio rizik od rasta EURIBOR-a u slucaju kraceg kredita.

Na koji % mozes da fixiras kamatu na 5 godina uopste?

Branko Santo
Tu i tamo

Član broj: 57312
Poruke: 2232
*.emea.verizonbusiness.com.

Sajt: cz.linkedin.com/in/branko..

+600 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{16.04.2013. u 15:06 - pre 146 meseci}

3.09-4.09% u zavisnosti od ucesca.

Sto se tice procesa ubrzanja u diskusiji sa agenticom kratko sam saznao da rata ostaje ista samo da se smanjuje broj rata koji imaju da se otplate. Tako da sumnjam da je tu otplacivanje rata odpozadi samo glavnice + penala (ako ga ima). Sto znaci da ti nastavljas da placas dobar % rate svaki mesec kao kamatu dok otplacujes glavnicu s-guza.

mmix
Miljan Mitrović
Chief Software Architect
Financial Intelligence Software Ltd.
Passau, Deutschland

SuperModerator
Član broj: 17944
Poruke: 6050

+4631 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{16.04.2013. u 15:16 - pre 146 meseci}

Zezas me? wow, znaci ti njima unapred otplatis glavnicu ali i dalje placas kamatu (anagzovanje kapitala) na deo glavnice koji si otplatio?

Ako se ne varam, to je potpuno nelegalno i sasvim u suprotnosti sa skoro donesenim zakonom o zastiti potrosaca u bankarskom sektoru.

Sloba je za 12 godina promenio antropološki kod srpskog naroda. On je od jednog
naroda koji je bio veseo, pomalo površan, od jednog naroda koji je bio znatiželjan, koji
je voleo da vidi, da putuje, da upozna,
od naroda koji je bio kosmopolitski napravio narod koji je namršten, mrzovoljan,
sumnjicav, zaplašen, narod koji se stalno nešto žali, kome je stalno neko kriv - Z.Đinđić

mmix
Miljan Mitrović
Chief Software Architect
Financial Intelligence Software Ltd.
Passau, Deutschland

SuperModerator
Član broj: 17944
Poruke: 6050

+4631 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{16.04.2013. u 15:25 - pre 146 meseci}

4. Prevremena otplata

Član 36

Korisnik ima pravo da u bilo kom momentu, u potpunosti ili delimično, izvrši svoje obaveze iz ugovora o kreditu, u kom slučaju ima pravo na umanjenje ukupne cene kredita za iznos kamate i troškova za preostali period trajanja tog ugovora (prevremena otplata).

Banka može da ugovori naknadu za prevremenu otplatu kredita ako je za period prevremene otplate ugovorena fiksna nominalna kamatna stopa, a kod ugovora o kreditu čiji je predmet kupovina nepokretnosti ako je ugovorena fiksna ili promenljiva nominalna kamatna stopa.

Naknada iz stava 2. ovog člana može se ugovoriti do visine pretrpljene štete zbog prevremene otplate, a najviše do 1% iznosa prevremeno otplaćenog kredita, i to ako je period između prevremene otplate i roka ispunjenja obaveze iz ugovora o kreditu duži od jedne godine; ako je ovaj period kraći, ova naknada ne može biti veća od 0,5% iznosa prevremeno otplaćenog kredita.

Banka može tražiti naknadu iz stava 2. ovog člana pod uslovom da je iznos prevremene otplate u periodu od dvanaest meseci veći od 1.000.000 dinara.

Naknada iz stava 2. ovog člana ne može se zahtevati:
- ako se otplata vrši na osnovu zaključenog ugovora o osiguranju čija je namena obezbeđivanje otplate;
- u slučaju dozvoljenog prekoračenja računa;
- ako se otplata vrši u toku perioda za koji je ugovorena promenljiva nominalna kamatna stopa, osim kod kredita čiji je predmet kupovina nepokretnosti.

Naknada iz ovog člana ni u jednom slučaju ne može biti veća od iznosa kamate koju bi korisnik platio tokom perioda između prevremene otplate i roka ispunjenja obaveze iz ugovora o kreditu.
Pod štetom iz ovog člana podrazumeva se razlika između kamate ugovorene s korisnikom i tržišne kamate po kojoj banka može da plasira iznos dobijen prevremenom otplatom u momentu ove otplate, uključujući i administrativne troškove.
Odredbe ovog člana primenjuju se i na ugovor o lizingu.

Znaci, ne moze tako kako su ti rekli, da ti skinu glavnicu s-guza a da ti nastavis da placas po istom planu. Moraju da preracunaju rate shodno preostaloj glavnici, s tim sto mogu da ti napalte svoj gubitak do maksimuma od 1%

Branko Santo
Tu i tamo

Član broj: 57312
Poruke: 2232
*.emea.verizonbusiness.com.

Sajt: cz.linkedin.com/in/branko..

+600 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{16.04.2013. u 15:40 - pre 146 meseci}

Aha pa moze biti da je to u stvari ono rata ostane ista samo sto ti je skracen kredit ali u igru dodju rekalkulacije pa od sledeceg meseca tipa ti je manji % kamata a veci % glavnica. Nisam dosao do tog dela diskusije treba da zakazem razgovor sa odredjenim bankovnim strukturama :)

Dexic
ASP

Član broj: 253999
Poruke: 3837

+1376 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{16.04.2013. u 19:47 - pre 146 meseci}

Zar ti ne pricas o banci u PRAGU, a ne Srbiji?:)

Branko Santo
Tu i tamo

Član broj: 57312
Poruke: 2232
109.75.149.*

Sajt: cz.linkedin.com/in/branko..

+600 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{16.04.2013. u 20:21 - pre 146 meseci}

Za temu isplativosti i poredjenja kredita i slicno nije posebno bitno. Sto se tice zakona Srbije tu jeste malo problem posto se ne primenjuju na moju situaciju.
Svakako da bi neko mogao da copy/paste mog pitanja na svoju situaciju u Srbiji.

I_L_I_J_A
BG

Član broj: 21991
Poruke: 148
*.cpe.vektor.net.

+65 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{17.04.2013. u 05:00 - pre 146 meseci}

Citat:

Odnos mesecnih troskova kupovine na kredit i mesecnog zakupa je otprilike 2 : 1. I pored svih nekomercijalnih razloga za kupovinu nekretnine (dom, stalno mesto okupljanja porodice itd) taj odnos je isuvise iznad limita profitabilnosti. To vrsi stalan pritisak na snizavanje cena kvadrata jer rast zakupnina je skoro nemoguc u doglednom vremenskom periodu (sve veca ponuda nekretnina za zakup, mala platezna moc stanovnistva, polako nestajanje prljavog novca sa trzista itd).

U slucaju stana gde sada zivim odnos je jos gori od 2:1 - placam 190e kiriju a rata bi bila 503 Evra i tako 30godina:

_{[Ovu poruku je menjao Nebojsa Milanovic dana 18.04.2013. u 00:39 GMT+1]}

adzo_
Ivan Adžić

Član broj: 150302
Poruke: 464

+256 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{17.04.2013. u 08:43 - pre 146 meseci}

^^
Da nije slucajno malo visoka ova kamata od 7,5% za stambeni kredit?
Letimicnim pogledom na najpoznatiji sajt za kamate vidi se dosta razlicitih banaka koje nude kamate u opsegu od 3-4,2% + EURIBOR

Inace se slazem sa tvdnjom da su cene stanova u BGD previsoke.
Moj primer mozda nije reprezentativan posto zivim u mnogo manjem mestu ali pre 5god sam uzeo kredit za stan rata mi je trenutno 180€ a iznajmljivanje takvog stana bi me kostalo oko 130€
(cak mi je manja rata nego na pocetku zbog pada euribor-a) ali je mislim dobar primer kako cena kvadrata novog stana moze da prati kupovnu moc

I_L_I_J_A
BG

Član broj: 21991
Poruke: 148
*.cpe.vektor.net.

+65 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{17.04.2013. u 08:59 - pre 146 meseci}

^^ Ne 7,5% je prosecna vrednost za 4,5%+6mEuribor jer je Euribor na istorijskom minimumu trenutno a uskladjuje se tokom otplate kredita:
Evo kako je kretanje, imas par postova iznad, ne ocekujes od 2013-2033 da bude priljubljen na x-osu (blizu 0%)

Najbitnija informacija: Euribor za koji se vezuju krediti

Prosecna vrednost Euribora KOJU TI BANKA NE KAZE je bitna ali te bombarduju sa velikim istampanim danas je euribor 0,3% i tako vec mesecima a razlika je:

60000 kredit, ucesce 10%, kamata 4,8% (4,5%+TRENUTNI 6mEuribor) koja se oglasava po medijima TRENUTNA (a kredit se vraca 25+godina) je zbog istorijski niskog euribora, kredit 30godina => ukupno vraceno na ime kamate 47.994,94Eura

60000 kredit, ucesce 10%, kamata 7,2% (4,5%+prosecnim 6mEuriborom zadnjih 10godina), 30godina => ukupno vraceno na ime kamate 77.956.43Eura!!!

60000 kredit, ucesce 10%, kamata 9,5% (4,5%+kada bi Euribor bio stalno na dosadasnjem max), 30godina => ukupno vraceno kamate 109.462,06Eura

zadnja varijanta je realna koliko i prva, jedino sto se prva svuda forsira uz malu zvezdicu *kalkulator je informativnog karaktera a ta zvezdica oznacava placas 30000 Eura vise nego sto si planirao

Naravno racunica je koliko je cista kamata na pozajmljenih 54000 Eura (6000 eura dajes kao ucesce i bice jos brdo dodatnih troskova koje se nakupe na 4-5 hiljada eura) A sta ces kad je plata u dinarima a u istom trenutku se podigne Euribor na 5% a dinar padne prilicno u odnosu na Euro oslikavajuci nasu ekonomiju. Sve je moguce za 30godina.

BTW SocGen je nudio kamate sa fisknom stopom i ta kamata je bila tacno 8% za kredite indeksirane u Eurima

Java Beograd
Novi Beograd

Član broj: 11890
Poruke: 9882
89.216.32.*

+10447 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{17.04.2013. u 09:10 - pre 146 meseci}

Odnos rate kredita i cene zakupa su kao klackalica. S tim što je klackalica jako spora, treba više godina da pretegne na jednu pa na drugu stranu.

- Onomad (pre oko 7 godina) je zakup toliko porasao, a krediti bili jeftini (marža oko 2%), pa se velika većina ljudi odlučivala za kredit. Tim pre što se cenom zakupa skoro pokrivala rata, pa je mnogima to bila realna profitabilna investicija. Stanogradnja je cvetala. Gradilo se po obodima grada nelegalno i masovno. Bio je to maksimum klackalice na jednoj strani.

- Sad ima viška stanova u Bgd (makar se to nekima činilo kao oksimoron). Mnogo stanova se sagradilo, mnogo stanova se izdaje, jer su mnogi kupovali stanove samo radi izdavanja. Cena zakupa je pala, cena kredita skočila. Još godinu - dve pa ćemo dostići maksimum klackalice na drugoj strani.

Onda klackalica kreće u kontra pravcu.

- Danas više niko ne kupuje stanove radi izdavanja. Bankari će polako (oni koji ne propadnu u međuvrenu zbog alavosti) da smanje kamate na kredite, prazni stanovi će se polako popunjavati pristiglom i novostasalom populacijom. Nelegalna gradnja opet polako (bar donekle) postaje nelegalna u pravom smislu reči. Vremenom će se smanjiti procenat stanova za izdavanje pa će stanarina skočiti. Dok se ne dostigne maskimum.

Onda opet u drugu stranu.

OTPOR blokadi ulica, OTPOR blokiranom Beogradu, OTPOR blokiranoj Srbiji

I_L_I_J_A
BG

Član broj: 21991
Poruke: 148
*.cpe.vektor.net.

+65 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{17.04.2013. u 09:27 - pre 146 meseci}

Bilo bi lepo da je tako ali Srbija izumire stopom od 40 000 stanovnika godisnje a unutrasnja migracija nije toliko velika - za dva popisa 10 godina povecao se broj ljudi u Beogradu za 64000 (pri cemu su sada studenti i privremeni radnici ukljuceni u cifru a prethodnog popisa nisu biti pa je neto povecanje manje od 64 000) sto pokrije Kaludjerica a za 10 godina gradjen je i Belvil i Stepa i hiljadu malih zgrada...

Drugo ljudi koji su primorani da se odsele iz svog mesta a dodju u Beograd vecinom nisu kreditno sposobni niti imaju dovoljnu stednju (pogotovu ne za 20% ucesca) naravno govorim o proseku

Izlazak sivog kapitala (koverte, mito, kriminal) iz gradjevine takodje ima uticaja jer do pre par godina ko je uzimao kovertu ili je mogao da kupuje zlato ili da kupuje kvadrate jer na stednju nije mogao da stavi novac od mita.

Java Beograd
Novi Beograd

Član broj: 11890
Poruke: 9882
89.216.32.*

+10447 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{17.04.2013. u 11:14 - pre 146 meseci}

^ U pravu si. Ja sam iz Bgd, pa se moj post odnosi na moj grad.

OTPOR blokadi ulica, OTPOR blokiranom Beogradu, OTPOR blokiranoj Srbiji

Dexic
ASP

Član broj: 253999
Poruke: 3837

+1376 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{17.04.2013. u 11:49 - pre 146 meseci}

Citat:

I_L_I_J_A:
U slucaju stana gde sada zivim odnos je jos gori od 2:1 - placam 190e kiriju a rata bi bila 503 Evra i tako 30godina:

Ti ako sada dobijas kamatu od 7.5% ubij se odmah :) Na nizu cifru mozes i da fixiras cak kamatu trenutno, svih 20-30 godina.
Sa tom kamatom ti se nece isplatiti ni da kupujes stan koji se trenutno izdaje po "prevelikoj" ceni.

Ako ne mozes da trenutno svedes kamatu na daleko ispod 5%, ne razmisljaj o tome uopste.

U Nemackoj i Engleskoj sam ulazio u zgrade gde sam se salio da su iz 17. veka jer skripe vrata negde. Zgrade jesu bile iz 18 i 19. veka. Renovirane na odredjeni broj godina (mislim da je na 30) po pravilima, i dan danas su bolje nego 99% nasih zgrada, ukljucujuci i one "dobre gradnje iz 30-ih i 60-ih".

Zgrada ne treba da se rusi, vec da se na vreme renovira. Renoviranje ne kosta uopste puno, jedino trazi vreme, kada svi stanari moraju otici van zgrade.

_{[Ovu poruku je menjao Nebojsa Milanovic dana 18.04.2013. u 00:41 GMT+1]}

Dexic
ASP

Član broj: 253999
Poruke: 3837

+1376 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{17.04.2013. u 11:53 - pre 146 meseci}

Citat:

I_L_I_J_A:
^^ Ne 7,5% je prosecna vrednost za 4,5%+6mEuribor jer je Euribor na istorijskom minimumu trenutno a uskladjuje se tokom otplate kredita:
Evo kako je kretanje, imas par postova iznad, ne ocekujes od 2013-2033 da bude priljubljen na x-osu (blizu 0%)

Ali EURIBOR raste zbog rasta ekonomije, a to znaci i rast kupovne moci, i samim tim i rast rente.

Ako poredis dve stvari, barem poredi babe i babe. Porediti trenutnu cenu rente i ratu kada je EURIBOR veci je otprilike isto kao sto banke rade... samo nije iz ugla prodavca stana, nego izdavaoca stana. Znaci, radis isto sto i banka.

Dexic
ASP

Član broj: 253999
Poruke: 3837

+1376 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{17.04.2013. u 11:54 - pre 146 meseci}

Citat:

Java Beograd:
- Onomad (pre oko 7 godina) je zakup toliko porasao, a krediti bili jeftini (marža oko 2%)

Ponovi ovo jos jednom venturi, molim te, da bi mozda pogledao dalje od tarabe i svog iskustva ;)

Dexic
ASP

Član broj: 253999
Poruke: 3837

+1376 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{17.04.2013. u 11:59 - pre 146 meseci}

Citat:

Java Beograd:
- Sad ima viška stanova u Bgd (makar se to nekima činilo kao oksimoron). Mnogo stanova se sagradilo, mnogo stanova se izdaje, jer su mnogi kupovali stanove samo radi izdavanja. Cena zakupa je pala, cena kredita skočila. Još godinu - dve pa ćemo dostići maksimum klackalice na drugoj strani.

Kako je cena rate skocila, kada je trenutno na "istorijskom minimumu", kako Ilija kaze?:)
Cena m2, u BG-u barem, samo nije pratila proporcionalno kupovnu moc i rentu. Medjutim, ja lepo kazem da ta dva trzista nemaju dodirnih tacaka. Nece neko ko radi za 50.000RSD mesecno da kupuje stan. Kupovace onaj ko ima visak novca, ali bukvalno visak. Ako je neko sa platicama od 50-100.000RSD uzeo kredit da bi iznajmljivao stan... taj se zeznuo pre nego je iznajmio stan jos.

I_L_I_J_A
BG

Član broj: 21991
Poruke: 148
217.26.75.*

+65 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{17.04.2013. u 12:02 - pre 146 meseci}

Citat:

Dexic:
Ali EURIBOR raste zbog rasta ekonomije, a to znaci i rast kupovne moci, i samim tim i rast rente.

Ako poredis dve stvari, barem poredi babe i babe. Porediti trenutnu cenu rente i ratu kada je EURIBOR veci je otprilike isto kao sto banke rade... samo nije iz ugla prodavca stana, nego izdavaoca stana. Znaci, radis isto sto i banka.

Rasta NEMACKE ekonomije, Francuske ekonomije, Britanske ekonomije ALI NEMA VEZE sa rastom/padom Srpske ekonomije. Euribor sa Srpskom ekonomijom ima veze koliko i kurs ruske rublje ili koliko je rast svajrarskog franka gde se dosta ljudi zestoko opeklo. Evropska ekonomija je rasla dok smo mi bili bombardovani i apsolutno Euribor nema veze sa desavanjima u Srbiji.