Isplativost kupovine stana (kuće)

Da demistifikujem Belville, pošto da ga ovde pljuju kao da se radi o susednom romvilu, a ne o naselju koje je iznad svih novogradnji na Novom Beogradu, osim GTC park apartmana, koji su najbolja novogradnja na NBG.

u Belvilleu živim od 2010 godine. Zgrada (neven) izgleda isto kao i kad sam se uselio. Znači priča o liftovima koji su u stanju raspada, đubretu u hodnicima, grafitima i slično, pada u vodu i u nevenu i u irisu i jorgovanu i u verovatno svim ostalim zgradama.

Znači za ovih skoro 2 godine ja se ni malo ne kajem što sam kupio baš tu stan.

Ključna stvar da izbacim ostale novogradnje na NBGu bila je baš ta koja se ovde navodi, a to su neodržavane zgrade, loš komšiluk, raskantani lifotovi posle godinu dana, grafiti po zidovima, rekoh da uzmem stan u Belvillu pa šta bude, jer gde god drugo da sam uzeo stan, svakako bi došao u tu fazu brzo.

Dakle prednosti života u Belvillu su:
- redovno održavana zgrada i okruženje (plaćamo 0.4 eur po m2 mesečno)
- uredni ulazi i hodnici
- video nadzor i obezbeđenje
- koliko toliko ok. komšiluk, ograđujem se samo na moju zgradu
- kvalitet materijala bolji od proseka, ali niži nego recimo u GTCu

Mane života u Belvillu:

vertikalna izolacija u nekim zgradama (u mojoj nemam tih problema, ali znam ljude koji imaju velikih problema u svojim zgradama)
- blizina nehigijenskog naselja
- blizina graže GSP-a
- blizina Delta Citya-a (zagradjivanje na parkingu i tako to)
- veoma klizav štampani beton kad je sneg, a koji je oko celog naselja i već je bilo lomova

Znači sve u svemu kad staviš na papir prednosti i mane života u Belvilleu u odnosu na druga naselja na NBG vidiš da je ipak više toga u plus koloni.

Stvar koja me je opredelila za Belvil je upravo to profesionalno održavanje zgrade. To na NBG imaju još samo GTC apartmani, ali nažalost oni su već bili rasprodati kada sam ja kupovao stan i žao mi je što tamo nisam kupio stan, jer su to ubedljivo najbolji stanovi na NBG trenutno, otprilike kolika je razlika između prosečne novogradnje na NBG i Belvillea, tolika je razlika i između GTC apartmana i Belvillea.

Još neke stvari koje možemo staviti kao mane su recimo kaubojština koja nema veze samnom lično, ne pogađa me, ali je Delta trebala da se drži ugovora i da spreči to. Većina terasa na Belvillu su fabrički zastakljene i to je odrađeno odlično, recimo da 10% terasa nije zastakljeno i sad su se našli indijanci naravno koji ih zastakljuju i to izgleda kako izgleda, naravno otišao sam do njihovih kancelarija, jer u ugovoru striktno piše, zabranjena je bilo kakva izmena fasada, i njihov odgovor je bio da, jeste zabranjeno, oni to rade na svoju ruku, i kad sam ih pitao šta će da preduzmu povodom toga, njihov odgovor je da ne mogu ništa... onda sam im ja zapretio da ću onda i ja okrećiti terasu u crveno, ako već jednu kaubojštinu tolerišu. Naravno da neću okrečiti terasu ali u cillju mi je da zgrada što duže izgleda kao nova i za ovih skoro 2 godine ja sam zadovoljan.
Uzeću za primer prijatelja koji se uselio u novogradnju na Vračaru u istom periodu kao i ja i kome je sad zgrada u fazonu zidovi hodnika oštećeni od useljenja i nikad okrečeni (ne mogu da se dogovore stanari, neki bi hteli, a neke druge boli dupe), zgrada se ne čisti redovno i već sad se oseća neprijatan miris u hodnicima, lift postoji ali ne radi jer je izvođač radova ostao dužan firmi od koje je nabavljen lift, a stanari ne mogu da se dogovore da otplate dug i da lift proradi,interfon nekad radi nekad ne radi, etc, etc... to sam se nadao da neću doživeti u Belvilu i nisam, a moj prijatelj je platio stan skuplje od mene i to dosta.

Održavanje zgrade radi EC Harris. Postoji domaćin parcele (call centar 24/7) kod koga prijavljuješ sve kvarove i svi bivaju uklonjeni u najkraćem roku.
U sklopu ugovora koji sam potpisao kad sam kupovao stan postoji i specifikacija i dimanika usluga, bio sam malo skeptik kako će se toga pridržavati, ali za ove 2 godine sve stavke ugovora i dinamike održavanja se poštuju. Postoji dnevno, dvodnevno, nedeljno, mesečno i godišnje održavanje i nemam apsolutno nikakvih zamerki na to. Kao što rekoh taj vid održavanja zgrade i kvaliteta života odlučio me je da na NBGu gledam ili GTC apartmane ili Belville i da sve druge novogradnje isključim, znači Arena, Blokovi, ništa od toga, tačno sam znao šta tražim.

Kako će Belvil da izgleda za 10 godina, pojma nemam, verovatno lošije nego sada, ali će tako biti i sa svim ostalim zgradama koje su useljene u isto vreme, ja se samo nadam da će to propadanje biti što je moguće manje, a imam razloga da verujem u to, a vreme će pokazati da li sam bio u pravu.

Za kraj ću postaviti par fotki iz moje zgrade čisto da potkrepim i dokazima, što očekujem i od drugih učesnika u diskusiji, pa da argumentujemo.

Mislim da bi zgrade tipa Belvila trebale da preovlađuju na tržištu novogradnje



Uploaded with ImageShack.us



Uploaded with ImageShack.us



Uploaded with ImageShack.us



Uploaded with ImageShack.us



Uploaded with ImageShack.us



Uploaded with ImageShack.us

@Stanovnik_Belville-a:
Ja sam otprilike toliko plaćao i održavanje u GTC-u (0.45-0.50 evra/m2 ne sećam se baš tačno), ali i u GTC-u si imao oko 30% indijanaca koji nisu plaćali održavanje i čija imena su non stop visila na oglasnoj tabli, a mogu da zamislim kakva je tek situacija u Belvilu... Kažem, dok Delta trenutno plaća te troškove održavanja to možda i može da liči na nešto.. Čim prestane, to će biti gore nego blokovi jer u blokovima bar žive ljudi koji su ceo život proveli u gradu, a u Belvilu je preko 80-90% ljudi iz unutrašnjosti koji baš i nemaju navike kakve treba da imaju kada se živi u zgradi.

I druga stvar, pogrešno si me razumeo da ja pljujem Belvil jer je ovakav ili onakav... Ja samo argumentujem da Belvil ne vredi 2100 evra po kvadratu koliko je inicijalno plaćan, pa ni ovih 1400 evra po kvadratu za koliko se sada prodaje, i sva moja argumentacija je tom pravcu. Smatram da bi ok cena za Belvil bila 800-1000 evra po kvadratu, i kako se ekonomska situacija odvija i razvija sve je izglednije da će u neko dogledno vreme doći na tu cenu. I onda kada cena dođe na neki taj nivo, ono što se dobija za taj novac će biti totalno ok.

Ne znam za Belvil konkretno ali za neke delove grada, a pogotovu Vracar i delove Dorcol najveci deo cene mislim da cine starosedeoci koji traze i po 50% stanova u zgradi kada se izgradi (traze - pitanje je sta dobiju i pitanje je da li je to % stanova ili % kvadrature. ne znam tacne cifre pa necu da nagadjam koliko se u proseku dobije).

@ventura, jesi ti iznajmljivao ili kupovao stan u GTC-u?


Neki prosek gradnje koji bi po meni trebao biti jeste gradnja kakvu radu npr. Greda Valjevo (ima dosta lokacija u BG-u). Preskupi naspram konkurencije koja je ponegde i kvalitetnija doduse.

Stanovnik, pozdravljam konkretizaciju i slike koji si postavio, ali se na njima ne vidi ništa specijalno, to je klasična unutrašnjost novogradnje (nema mermerni hodnik, ali nije ni bitno). Btw, toliki novac za održavanje ne znam u čije džepove ide, 0,4e/kvm je zaista velika suma, nema šanse da se za novu zgradu potroši mesečno toliko.

Postavi slike ili još bolje raspored prostorija nekog stana (može tvoj, ali i ne mora), a predlažem i venturi da malo pobliže vidimo taj GTC ili uopšte bilo šta drugo šta mislite da valja u Beogradu. Ja sam već postavljao raspored nekih stanova Imperijal gradnje (cena preko 3000/kvm), itd.

Evo recimo stana u Pančevu koga sam ranije ovlaš napomenuo, zgrada je na najlepšem delu Pančeva, stan se nalazi na prvom od 2 sprata. Zauzuma pola površine zgrade (druga polovina su još dva manja), dakle ima ukupno 3 stana na spratu, u celoj zgradi ima samo 12 stanova (tri etaže + potkrovlje).

Stan ima sve što je normalnom kupcu potrebno: 106 kvm površine, gleda na tri strane, masivna gradnja (noseći zidovi, bez stubova u sobama, homogene masivne međuspratne konstrukcije), visina 2,80m, dva kupatila, dve trpezarije, veliki špajz, dve terase, četiri sobe, dobar ulaz (pravo predsoblje), svaka prostorija ima svoj prozor i prirodnu ventilaciju, potpuno je odvojen dnevni i spavaći deo, stolarija full-aluminjum + alu roletne + komarnici, centralno grejanje, parket I klase, blindirana vrata, podrum 11kvm takođe sa sigurnosnim vratima, itd.







_{[Ovu poruku je menjao Nebojsa Milanovic dana 17.12.2011. u 23:51 GMT+1]}

@Ventura,

Kao što rekoh ja sam gledao ili GTC ili Belville i stvarno kad iz Belville zgrade uđeš u GTC zgradu osetiš da je viši nivo, ulaz, portirnica, sve. Ljudi koji su tada prodavali stanove u GTCu cenili su ih mnogo više od realne vrednosti, čak više i od one cene po kojoj su kupili, tako da sam kupio stan u Belvilleu, što je bila druga opcija. ukoliko ne iskrsne GTC po ceni koju sam tražio, a to je cena po m2 koliko je takav stan koštao nov.

Iznajmio sam stan i čekao i iskrsla mi je mogućnost u Belvilleu za ok cenu. U principu, šta da ti kažem, zadovoljan sam, ali sam svestan da sad moj stan vredi manje i ne bih mogao da dobijem ni ono što sam platio a ni tih 1400m2 koliko sad vredi. Rešio sam stambeno pitanje, nisam ušao u priču da zaradim na stanu ili šta već.

Situacija na tržištu nekretnina u BGu je takva da je balon pukao, sve ide dole i vodim se logikom, ako za 10 godina moj stan bude vredeo 1000 eur/m2 i cene ekvivaletnih drugih nekretnina će toliko pasti i ja iz dvosobnog stana sutra neću prelaziti u garsonjeru, nego ću isto moći da kupim dvosoban stan.

Što se tiče održavanja zgrade, menadžement Belvilla je odabrao EC Harris i oni su radili održavanje zgrade od početka, da li Delta subvencioniše to nemam pojma, ja plaćam ~ 30 eur mesečno za moj stan i većina ljudi koje znam misle da sam totalna dileja, jer je u njihovim zgradama održavanje 200 din. Druga je stvar što većina tih zgrada izgleda kao svinjac, a moja ne.

Za mesec dana ističe ugovor EC Harrisu i izbor nove property managemnt kompanije će biti na skupštini stanara. Klauzola u ugororu je da se sve odluke vezane za naselje donose sa 2/3 većinom. Znači u teoriji ne može moja zgrada recimo da odluči da i dalje održava po toj ceni, a da stanare iz druge zgrade zabole dupe i da prestanu da održavaju. Kažem u teoriji je tako, a kako će biti u praksi videćemo za nekoliko godina kad naselje više ne bude novo. U razovoru sa komšijama i ljudima koje znam iz drugih zgrada kapiram da je ipak većina ZA. Naravno da postoje indijanci koji ne plaćaju, kao i u GTCu i kao u verovatno svim drugim zgradama u BGu. Ja sam za ove 2 godine sasvim zadovoljan kako sve izgleda i funkcioniše, ako Delta subvencioniše, hvala im i u tom slučaju nadam se da bar još 10 godina neće prodati sve stanove :-)

Što se tiče profila stanara, recimo moj sprat su ljudi između 30 i 40 godina, neki srednji sloj, mlađi bračni parovi, uglavnom niži menadžement po bankama i tako to, znači sa primanjima iznad srpskog proseka. U razgovoru sa ljudima iz drugih zgrada provaljujem da je to to. Ima naravno žalbi na glasnu muziku i slicno, ali toga ima svugde u gradu
'Bem li ga, ko je odakle došao pojma nemam, ali kese sa đubretom i obuću ispred vrata u hodniku nisam video ni i mojoj ni u jednoj drugoj Belville zgradi.

Ali verovatno se slažeš da su sve druge novogradnje na NBGu niže klase nego što su GTC apartmani i Bellville trenutno

@Nebojsa Milanovic


Ima logike tvoje pitanje i ko god da je čuo da održavanje plaćam toliko postavio mi je isto pitanje i dodao da je sigurno neka muljavina u pitanju i da nas "Mišković krade".

Kao što sam napisao u prošloj poruci, property managment servis obavlja EC Harris, njihova cena je bila tolika i njih su izabrale prve skupštine stanara. Ugovor im ističe sad početkom godine i bira se nova firma. Da li će održavanje nastaviti EC Harris ili će biti neka nova jeftinija ili skuplja firma, niko ne zna. Ja se nadam da kvalitet održavanja neće biti niži od ovog sadašnjeg, a spreman sam i više da platim, ako tako odluči skupština stanara.
Da je cena ovih stanova na početku bila recimo 1000 eur/m2 verovatno bi većina stanara bila po finansijama u nekom srpskom proseku, tako da cela priča o profeisionalnom održavanju bi pala u vodu, jer neko ko radi za 300-400 eur malo je mnogo da daje 10% plate za održavanje zgrade i verovatno bi procenat onih koji redovno plaćaju bio mnogo niži. U slučaju da se Venturina predviđanja obistine i da zaista kroz par godina stanovi u Belvilleu padnu na 800-1000 eur/m2 onda će cela ova priča o čistom i urednom naselju i održavanim zgradama biti daleko iza nas, jer srpski prosek ne poznaje toliki udeo u prihodima na tamo neko održavanje zgrade.
Mislim u zgradi gde žive moji matorci održavanje je 200 din mesečno, čak i to se ne plaća redovno, da se cena tamo podigne 10x mislim da niko živ ne bi plaćao održavanje, ma kako kvalitetno ono bilo, a tako bi bilo u 99% novogradnje i starogradnje u BGu.

Na sreću ili na nesreću finansijska situacija većine stanovnika Belvillea je iznad prosečna i ova cena od 0.4 eur po m2 većini ne predstavlja problem. Da li je situacija baš toliko sjajna videćemo kroz mesec dana kad bude izabrana nova property managment kompanija, ako cena ode dole, jasno će mi biti šta da očekujem što se tiče budućnosti kompleksa, ako ostane ista ili bude viša (u šta sumnjam), onda mogu da gajim nade da će i za 10 godina naselje ličiti na nešto i da se neće utopiti u sivilo Novobeogradskih blokova, u suprotom, ja se selim na neko drugo mesto :-)

Evo šta predstavlja redovno održavanje zgrade, navešću samo neke bitnije stavke iz ugovora, moje dvogodišnje iskustvo kaže da sve to funkcioniše baš kako je napisano i nadam se da će tako biti i ubuduće:

- prikupljanje i iznosenje smeca sa svih povrsina, ukljucujuci i zelene povrsine i praznjenje kanti svakodnevno
- ciscenje metlama svakodnevno
- masinsko ciscenje naselja (parkinge, trotoare, platoe...) 2 puta mesecno
- pranje podova po holovima i hodnicima zgrade 1x nedeljno, 6x mesecno ulazni hol
- pranje stepenista 1x nedeljno
- pranje liftova 6x mesecno
- pranje tehnickih prostorija, ostava i sklonista tromesecno
- pranje garaza vodom i hemijski, vrata, gelendera... 1x nedeljno + svakodnevno iznosenje smeca i praznjenje kanti
- kosnje travnjaka 1x nedeljno
- tretiranje travanjaka hibridima protiv korova 1x mesecno
- plevljenje korova svakodnevno
- prehranjivanje mineralnim djubrivom drveca 3x godisnje
- domacin parcele 24/7, obaveze: pracenje video nadzora i PP centrale, detekcija kvarova po prijavi, cuvanje kljuceva zajednickih i tehnickih prostorija, javljanje na poziv stanara, prijavljivanje nadleznim sluzbama ulazak u objekte nezeljenih lica ili zivotinja, komunikacija sa komunalnim sluzbama u slucaju vecih kvarova
- patrola obezbedjenja, obaveze: vrsi obilazak kompleksa 0-24h u cilju otkrivanja pokusaja otudjenja, ostecenja ili unistenja imovine, kontrola propisanog kucnog reda, saradnja sa MUP-om, vatrogascima i hitnom pomoci u slucaju potrebe
- dezinsekcija i deratizacija 4x godisnje
- zamena sijalica u hodnicima po potrebi (u praksi u roku od 15 min posto se prijavi call centru odnosno domacinu parcele)
- odrzavanje instalacija osvetljenja, uticnica, elektro ormana... 1x mesecno
- odrzavanje instalacija vodovoda i kanalizacije i pregledi 1x mesecno i po potrebi
- odrzavanje spoljne rasvete 3x godisnje
- provera ispravnosti opreme za gasenje pozara na 6 meseci
- odrzavanje liftova 1x mesecno
- pranje fasade dvogodisnje

itd, itd
...

Ovo su uglavnom najbitnije stavke i mislim da vrede tih 0.4 eur/m2 i ta usluga je mnogo sira od one klasicne za 200 din. U tu cenu je pretpostavljam uračunata i neka margina u vrednosti procenta stanara koji ne plaćaju održavanje, tako da ovo održavanje i pored nekih stanara koji ne plaćaju njima pokriva troškove i ostvaruju projektovanu zaradu.

Kao što rekoh ova priča ne može da se primeni na najveći broj novogradnje i starogradnje u Srbiji, jer koliko god bila dobra usluga, dati 5% prihoda na održavanje zgrade, prosečna srpska porodica ne može da dopusti u sadašnjim okolnostima. Tako da što bude niže padala cena Belvillea i što bude veći procenat nižeplatežnih stanara, tako će se i cena održavanja smanjivati i opadati nivo usluge održavanja.

_{[Ovu poruku je menjao Stanovnik_Belville-a dana 17.12.2011. u 17:20 GMT+1]}

i zimi? ;)
a sta je sa ciscenjem snega?

Nisam siguran u ovo...

Evo ti najvećeg stana u Belvilu, četvorosoban 111 kvm:



Pogledaj gore onaj stan u Pančevu, on je bolji od tog najboljeg u Belvilu, a verujem da u Bgd-u ima i još boljih (hint: Imperijal gradnja kod hotela YU). Ali problem je što cene dobrih stanova, pošto ih u Beogradu ima vrlo malo, idu nebu pod oblake.

_{[Ovu poruku je menjao Nebojsa Milanovic dana 17.12.2011. u 23:46 GMT+1]}

Impertial bese recimo ona bela zgrada preko puta B92 na NBG? Nisam siguran da li je, ali ta zgrada ne da nije kvalitet, nego ja ne nameravam da udjem opet u nju... pocela mi je alergija kada sam samo otvorio ulazna vrata kad sam isao u posetu. Crvene zgrade u Zorana Djindjica nisu nista bolje.

@Nebojsa, da li ti pod kvalitetom stana smatras gradnju i ostale tehnicke aspekte ili raspored prostorija?

Naravno da pod kvalitetom stana smatram i jedno i drugo. Džaba ti dobra gradnja bez dobrog rasporeda i obrnuto.

Ako ne znaš koja je Imperijal gradnja kod hotela YU, evo je http://www.imperialgradnja.com/gallery.php?id=183, Maxima centar, zgrada GP 6, ja ne znam za nešto bolje u Bgd-u.

Samo, sitan problem je što najmanji stan u toj zgradi ima 170kvm i košta tričavih 561,000€ :)

Evo i rasporeda:

OK to nije to sto sam mislio :)

Za raspored sam pitao jer mi se ucinilo da samo to gledas, nakon sto si za poredjenje postavio sliku rasporeda stana samo :)

Pa to je ok cifra, možda čak malo i jača ako nemaju 24/7 obezbeđenje.

Evo maila upućenog stanarima iz GTC Park Apartmana od predsednika kućnog saveta kada se radilo na ugovaranju održavanja:

U prikacenom attachement-u mozete da vidite ponude koje smo imali za odrzavanje zgrade. Konkurs smo odradili tako sto smo na site javnih nabavki okacili otvoreni konkurs za odrzavanje kompleksa Park Aparmani. Od prijavljenih firmi samo su se tri izjasnile kao firme koje su u mogucnosti da odrzavaju kompletnu zgradu. To su: Hauzmajstor, POMEC i Complete (TRAG).
Kako je firma Trag imala ponudu koja je za 1.000 EUR-a mesecno povoljnija od drugoplasiranom a to je firma POMEC nastavili smo dalje pregovore sa firmom TRAG.
Odrzavanje obuhvata sledece>
1. Redovno mesecno servisiranje liftova od strane firme OTIS - kompanija OTIS je napoznatiji proizvodjac liftova u svetu a gospodin OTIS je i izumitelj lifta. Ja sam licno kontaktirao sa gospodinom Waplom koji je direktor OTISA za Srbiju i on me je obavestio da je cena 100 EUR-a po jednom liftu a mi ih imamo 10. Ova cena je samo za osnovno odrzavanje i vredi u naredne dve godine do trenutka dok ne istekne garancija a onda moramo da pregovaramo o nacinu kako cemo da dalje odrzavamo liftove s obzirom na trosak rezervnih delova. U ovu cenu nije ukljucena obavezna inspekcija liftova jednom godisnje od strane ovlascenog zavoda a to je Jugoinspekt
2. Redovno odrzavanje protpuozarnog sistema - u zgradi je instaliran jedan od najmodernijih protupozarnih sistema koji naravno zahteva i svoje odrzavanje. Mesecni trosak odrzavanja kod Completa bi bio 314 EUR i tu su ukljuceni i godisnji tj. polugodisnji atesti.
Ove dve stavke su obavezne i moraju po zakonu da se provode.
3. 24 casovno obezbedjenje recepcije i upravljanje kompjuterskim sistemom za zgradu. Radi se o coveku koji bi sedeo u glavnom ulazu i vrsio kontrolu na kompjuteru svih desavanja oko zgrade, na osnovu instaliranih kamera. Takodjer on bi bio zaduzen da upravlja centralnim sistemom za zgradu i da reaguje u slucaju aktiviranja protupozarnih alarma, gasnih alarma, resetovanja kapije ili pak rampi na garazi itd. Zgrada je tako uradjena da moze da funkcionise jedino ukoliko neko njom upravlja preko softwera koji je instaliran od strane Hannywall-a.
4. 24 casovno obezbedjenje ulaza u garazu (sa nadgledanjem ulaza u atrijum) - cuvar za kojeg moramo da nabavimo adekvatnu strazarsku kucicu (cena oko 3.000 EUR-a) bio bi smesten ispod zgrade broj 5, na ulazu u garazu i kontrolisao bi ulaz i izlaz iz garaze kao i desavanja na ulazu u atrijum. Nadamo se da bi ovo sprecilo da se lome rampe i da se neovlasteno ulazi u garazni prostor a iz garaznog prostora dalje u stambeni deo. Trosak nabavke kucice i recepcije po stanu cemo Vam naknadno dostaviti.
Takodjer smo primetili da deo stanara parkira i van svojih garaznih mesta tj. po ulicama u garazi. Radi se o stanarima koji imaju vise automobila a samo jedno garazno mesto te jednostavno parkiraju gde nadju slobodno.
5. Domar - domar bi bio na raspolaganju 8 casova dnevno (8,00-14,00 casova) i vrsio bi popravke po zgradi (zamena rasvete, moleraj, malterisanje, gletovanje, zamena ostecenih plocica i sl., odrzavanje elektro instalacija (zamena neispravnih sijalica, uticnica, osiguraca itd), mokrih cvorova i vodovodne istalacije (zamena i popravka lavaboa, baterija, slivnika) kao i ostale lake popravke sirokog spektra.
6. Ciscenje ulaza svakodnevno - samo ulaznog dela recepcije i ulaznog dela svakog ulaza
7. Ciscenje hodnika, stepenista, gelendera, dostupnih staklenih povrsina, liftova jednom nedeljno, takodjer ciscenje ostava za djubre
8. Odrzavanje zelenila u atrijumu i oko zgrade
9. Ciscenje snega u atrijumu i oko zgrada u zimskim uslovima
10. Ciscenje garaze - garaza se se cistiti masinski jednom mesecno. Moracemo odrediti termin kako bi stanari mogli da izvezu kola iz garaze da bi masine mogle da ociste i garazna mesta.

I ono sto Vas verovatno najvise interesuje jeste cena po kvadratu vaseg stana. Cenu izracunavate tako sto uzmete kvadraturu grejne povrsine stana iz Vaseg kupoprodajnog Ugovora sa GTC-om i na to dodajete 12 m2 po garaznom mestu (ako neko nema garazno mesto onda je 0, ako neko ima dva garazna mesta onda je to 24 m2) i to ond pomnozite sa 0.50 EUR po m2 (sa mogucnoscu da mozda bude i povoljnija cena). Naravno ostaje nam jos i trosak sijalica i ostalog potrosnog materijala ali za to cemo formirati poseban fond.
Placanje ce se vrsiti mesecno preko uplatnice koje ce izdavati firma koja odrzava zgradu, a cena u dinarima ce se dobijati na osnovu srednjeg kursa dinara u odnosu na EUR na dan izdavanja racuna. Racun mora biti podmiren u roku od 8 dana.


340 hiljada trenutno ;)

_{[Ovu poruku je menjao ventura dana 17.12.2011. u 23:46 GMT+1]}

Imamo ;-) jel' da nemamo mogu da zamislim koliko bi "komsije" opsedale kvart, sto bi moglo da bude poprilicno neprijatno iskustvo u vecernjim satima.


Da i ta stavka postoji u ugovoru, ja sam naveo samo neke. Ciscenje snega se radi po potrebi, znaci kad padne oni ciste. Najveci problem predstavlja stampani beton oko kompleksa koji je nenormalno klizav i po kisi, a kamo li po snegu. Stavili su neku gumu sad ispred ulaza, mislim da je to onaj materijal za trim staze, tako da postoje i ti delovi koji nisu klizavi. Ali da su napravili gresku sa tom vrstom stampanog betona, napravili su


Nebojsa, na Novi Beograd sam mislio ;-) BG je i suvise veliki da bi masovna stanogradnja tipa Belville bio najbolja novogradnja u gradu.
Ima svakako boljih stanova, zgrada, ali i skupljih.
Ovo mi se recimo svidja http://metropolitan-project.com/ ali je dosta skuplje i od GTC-a i od Belville-a. Podseca me na nikad izgradjen kompleks Marina Dorcol.

_{[Ovu poruku je menjao Stanovnik_Belville-a dana 18.12.2011. u 01:03 GMT+1]}

Koliko su stvarno precenjene nekretnine u Beogradu sam shvatio kad sam se iselio iz Srbije. Za navedenu cifru se (skoro) moze kupiti ovako nesto:
260m2, 4 bed (+1 living) rooms, 4 baths, Palo Alto, CA

Apsurd postaje jos veci kad se uporede primanja (standard uopste) u Palo Alto i Beogradu.

---

Ta kuća je na prodaju za 500.000 dolara, a mesečni mortgage (rata kredita) je 1862 dolara.

Renta slične kuće je 3250 dolara mesečno.

To je ono o čemu ja pričam. Tamo gde je tržište relativno zdravo, rentiranje se isključivo isplati kao kratkoročno rešenje, dok je kod nas obrnuto... Rentiranje je toliko jeftino da kupovina nema apsolutno nikakvog smisla, ikad.



Ako tražiš stan od 50-60 kvadrata onda ok.. Ako tražiš nešto veće imaš samo stan od 140 kvadrata koji je sav u krivinama, hodnicima i prolazima, i čija upotrebljiva kvadratura bi bez problema mogla biti spakovana na 80-90 kvadrata.
A da ne pominjem one kriminalno projektovane duplekse, ili bolje da kažem golubarnike.. To samo lud čovek može da kupi.

Cena od 561,000€ koju sam naveo za taj stan (3300/kvm) je već spuštena cena, znam da je bila 3800/kvm. btw, nisam siguran da se već sada može dobiti za 340,000, jer bi to onda značilo da je početna cena već sada prepolovljena, mada me ne bi čudilo.

Ali od cene po kvadratu meni više smeta broj nekorisnih kvadrata u okviru stana. Zašto četvorosoban stan ima 170-190 kvm, kada je za sasvim OK luksuz dovoljno 100-110kvm, ali optimalno iskorišćenih i raspoređenih (što je vrlo retko).

E zato što neće da naprave dobar raspored (jer dobar raspored poskupljuje objekat) i zato što su preterivali po pitanju broja besmislenih kvadrata (da bi ih ukupno bilo što više), zato će sada cenu po svakom od tih kvadrata morati da spuste na nivo o kome nisu ni sanjali. Tako da, ako ne već danas, u perspektivi je sasvim realan pad od 50% u odnosu na početnu cenu.

Da budem precizan, i tih 340,000 je neumesno mnogo, nov četvorosoban stan na tom potezu ne bi trebalo da košta više od 200,000.


Auh, pa tu nema normalnog stana od stotinak kvadrata, ima mnogo manjih i nekih besmislenih od 140kvm...


To je zato što je kod nas već skoro dve decenije ogroman procenat slobodnog kapitala umesto u proizvodnju odlazio u nekretnine. To je dovalo do obe stvari o kojima se ovde govori:

1) neumesno velikih cena u kupovini

2) neumesno malih cena u renti.

Oba ta fenomena imaju tu istu genezu, a to je što je veliki broj ljudi kupovao nekretnine isključivo sa namerom da ih izdaje. Zato su one i skupe u kupovini, i zbog velike konkurencije, posle jeftine u renti.


<sub>edit: par slova

[Ovu poruku je menjao Nebojsa Milanovic dana 18.12.2011. u 11:22 GMT+1]</sub>

100% proverena informacija je da trenutno nude stanove po 2000-2100 evra po kvadratu.

Amerika nije bash neki primer cena nekretnina, tamo je najvece divljanje da se ne zna ni sta vredi ni koliko vredi ni kog je kvaliteta i koliko je izdrzivo.

Ali, poenta koju si naveo, stoji - ko moze, za manje novca moze kvalitetan stan u Frankfurtu, Minhenu ili Kelnu da kupi nego u BGD.

Tamo su možda divljale cene zbog poslednjeg boom-a sa nekretninama, ali i dalje je činjenica da tamo ne možeš jeftino da iznajmiš nekretninu, tj. da je renta skuplja od rate kredita.

Nema sanse. Za Minhen tvrdim da ne moze, a vrlo sam siguran ni u Frankfurtu koji je uvek tu negde kao i Minhen. Kao sto sam vec pisao, stan u kome zivim je 10 Km od centra Minhena i kvadrat je oko 4000 Eur, a ja rentu placam 600. Stan ima 60 kvadrata. Znaci, nema potrebe forsirati tu pricu kako je stan u BG-u skuplji nego u uporedivim gradovima u Evropi jer to jednostavno nije istina. U precniku 20 Km od Minhena ne postoji nikakav stan za manje od 3000 Eur. Cene su poslednjih godina otisle nebu pod oblake. Otprilike tamo gde je kvadrat u BG-u 1000 u Minhenu je 3000-4000, a odnos prosecne plate je isto tu negde 3-3.5:1 tako da rekao bih da su cene uporedive.

Ono sto jeste istina jeste da to sto se dobije za te pare je ovde dosta kvalitetnije nego ono u BG-u.

Heh, ona kucica u Palo Altu je pre 2 godine bila prodata za 988k $, samo pola milionceta

---