[es] - Isplativost kupovine stana (kuće)

boccio
Boris Krstović
Spoonlabs.com
nbgd

Član broj: 7594
Poruke: 2458
92.244.132.*

Sajt: bocc.io

+771 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 10:58 - pre 166 meseci}

Citat:

jnk: imperial zvanično i dalje traži 3,800 eur jedino su dinkić i toma dobili povoljniju cenu.

heh, naravno da trazi zvanicno, kako bi inace imao utisak da si dobio 150% popusta :) Oldest trick in the book...

Citat:

Odin D.: Cijene stanova nikad nece doci na realnu "ekonomsku" cijenu, dok god se retntiranje na nivou drzave ne uredi tako da je rentiranje razumna alternativa kupovini. Trenutno je rentiranje u Srbiji na nivou "nuznog zla": sigurnost, komodited, stabilnost, privatnost, postovanje i ostalo za cim covjek u zivotu stremi je dno dna u poslovima rentiranja.

Ne razumem logiku iza ovoga? Posebno sto cena rente ne samo da je razumna alternativa kupovini, nego se ljudi na 10 strana upljuvase da to objasne, jedino fali tabla i flomaster. Drugo, rentiranje stanova (kao uostalom ni bilo koja druga detatnost ili usluga) nije nesto sto treba biti uredjivano na nivou drzave. Na nivou drzave se uredjuju zakoni koji su u skladu sa Ustavom, a primena tih zakona u praksi je nesto drugo - sto opet drzava ne moze (i ne treba) da uredjuje.

Ko tebi brani da imas ugovor sa zakupodavcem? Ja recimo rentam dva stana trenutno (jedan u kojem zivim, drugi za firmu) i sa oba vlasnika imam fenomenalan odnos, daleko od bilo cega sto ti ovde opisujes. A opet - sve je uredjeno ugovorom i tacno se znaju prava i obaveze svakog od nas. Ne znam, jedino nasta mogu da se pozalim je sto mi ne iznose djubre...

Jeff, one day you’ll understand that it’s harder to be kind than clever.

jnk
beograd

Član broj: 29216
Poruke: 1472

+1498 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 12:07 - pre 166 meseci}

U Nemačkoj ti je iznajmljivanje totalno drugačije nego kod nas i na to verovatno odin misli. To što ti imaš dobar odnos sa vlasnikom tvog stana je u Srbiji izuzetak a ne pravilo. U Nemačkoj uživaš mnogo veća prava počev od toga da te gazda ne može tek tako iseliti, ne može ti povećati cenu, mora da ispoštuje gomilu stvari i to je tamo pravilo i ljudi koji iznajmljuju stan osećaju mnogo veću sigurnost nego kod nas ali zato je i samo iznajmljivanje u odnosu na cenu nekretnine mnogo skuplje tamo nego ovde. Možeš ti to i u Srbiji definisati ugovorom ali ipak nije to to...

ventura

Član broj: 32
Poruke: 7781
*.static.isp.telekom.rs.

+6455 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 12:21 - pre 166 meseci}

Citat:

jnk: U Nemačkoj ti je iznajmljivanje totalno drugačije nego kod nas i na to verovatno odin misli. To što ti imaš dobar odnos sa vlasnikom tvog stana je u Srbiji izuzetak a ne pravilo. U Nemačkoj uživaš mnogo veća prava počev od toga da te gazda ne može tek tako iseliti, ne može ti povećati cenu, mora da ispoštuje gomilu stvari i to je tamo pravilo i ljudi koji iznajmljuju stan osećaju mnogo veću sigurnost nego kod nas ali zato je i samo iznajmljivanje u odnosu na cenu nekretnine mnogo skuplje tamo nego ovde. Možeš ti to i u Srbiji definisati ugovorom ali ipak nije to to...

To je kvaka-22 :)

Stavi sve te stvari u ugovor sa vlasnikom stana, i cena neće biti ista. To da ne može da te iseli narednih X godina, a nakon toga da otkaz mora da ti najavi X meseci unapred, to su normalne stvari i za to ti niko neće napraviti problem.. To je ujedno i u interesu stanodavca...

Međutim, da se cena kirije fiksira na period duži od 2-3 godine, na to će jako teško pristati bilo koji stanodavac... A čak i da hoće da pristane, to će kompenzovati sa drastičnim uvećanjem početne kirije.

To što se radi po Nemačkoj/Austriji su apsurdi.. Imam prijatelja u Beču koji je rođen tamo, i on za svoj stan kiriju plaća 80 eva, a njegov otac 12 evra (nije greška, DVANAEST EVRA).. To je rezultat toga što je on uzeo stan pre možda 20 godina, a njegov otac tamo 50-60tih godina, i to je to... Drugo, kada hoćeš da iznajmiš stan u Austriji, obično nećeš dobiti ni elektro instalaciju u njemu, a kamoli grejanje, kuhinju ili nedajbože veš mašinu.. Jer sve što se pokvari u stanu, a što je zakupac zatekao kada je iznajmio stan, je obaveza vlasnika stana da popravi i dovede u upotrebljivo stanje, što je prilično problematično kad od kirije imaš 12 evra..

dule_ns
Novi Sad

Član broj: 123863
Poruke: 257
194.247.212.*

+690 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 12:22 - pre 166 meseci}

Citat:

jnk: U Nemačkoj ti je iznajmljivanje totalno drugačije nego kod nas i na to verovatno odin misli. To što ti imaš dobar odnos sa vlasnikom tvog stana je u Srbiji izuzetak a ne pravilo. U Nemačkoj uživaš mnogo veća prava počev od toga da te gazda ne može tek tako iseliti, ne može ti povećati cenu, mora da ispoštuje gomilu stvari i to je tamo pravilo i ljudi koji iznajmljuju stan osećaju mnogo veću sigurnost nego kod nas ali zato je i samo iznajmljivanje u odnosu na cenu nekretnine mnogo skuplje tamo nego ovde. Možeš ti to i u Srbiji definisati ugovorom ali ipak nije to to...

Može sve to i u Srbiji, al da košta. Znaš kako kažu, kolko para toliko i muzike.

mmix
Miljan Mitrović
Chief Software Architect
Financial Intelligence Software Ltd.
Passau, Deutschland

SuperModerator
Član broj: 17944
Poruke: 6050

+4631 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 12:26 - pre 166 meseci}

Nazalost sa ovim moram da se slozim. Kad sam trazio stan, prvo sam trazio stan a onda sam trazio stan i gazdu.

Idiotluke koje sam dozivljavao su neverovatni i to jos pre nego sto smo ugovorili bilo sta

- U ovoj sobi je umro moj otac i ta soba mora biti zakljucana
- Ovo je fikus moje pokojne majke i mora da stoji tu (a fikus je velicine pola sobe i zauzima centralno mesto u jednoj od tri sobe, naravno soba mora da se plati)
- Stan je malo "neuredan" (citaj nema ni malter na zidu) ali ja cu to da sredim malo po malo kako mi placas kiriju
- itd

Sloba je za 12 godina promenio antropološki kod srpskog naroda. On je od jednog
naroda koji je bio veseo, pomalo površan, od jednog naroda koji je bio znatiželjan, koji
je voleo da vidi, da putuje, da upozna,
od naroda koji je bio kosmopolitski napravio narod koji je namršten, mrzovoljan,
sumnjicav, zaplašen, narod koji se stalno nešto žali, kome je stalno neko kriv - Z.Đinđić

Nebojsa Milanovic
Pančevo

SuperModerator
Član broj: 16
Poruke: 8685
*.dynamic.sbb.rs.

+1427 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 12:30 - pre 166 meseci}

Što se tiče cene stanova, delim mišljenje da nju ne određuju stanovi premijum kategorije, nego ono obični a relativno kvalitetni.

To je u Beogradu starija (ne prestara) gradnja oko starog Merkatora recimo, zatim Hotel YU, blokovi 21, 22, 23, 28, Banovo brdo oko Požeške recimo (Gogoljeva, Lješka itd.), zatim novija gradnja na Dorćolu, itd.

Ako se u ovo špekulativno-krizno vreme pogledaju cene tih stanova, videće se da je ona relativno malo varirala (recimo pre dva mececa je lep stan iz osamdestih kod Hotela YU plaćen 1700€/kvm).

Slična situacija je u i Pančevu gde je cena kvalitetnih nekretnina takođe relativno malo varirala. U Pančevu je zanimljiv objekat za koga su mnogi i u Beogradu čuli, a to je Tamiš-kapija http://www.beoincon.com.

To je za Pančevačke uslove ogroman objekat sa 240 stanova, ogromnim poslovnim prostorom, šoping molom, garažama itd. Pratim taj objekat od samog početka (pre 3-4 godine) i po mom mišljenju to je par exellence primer promašene investicije. Ako nekog zanima, možemo i detaljnije popričati o tome, lično mišljenje je da takav objekat u Pančevu može da zamisli i realzuje samo neko ko je potpuno neupućen u Pančevo a želeo je da na jeftin način iskopira Hotel YU i savske blokove u Beogradu.

U celom tom objektu prodato je samo desetak stanova (još u samom početku pre 3 godine), i ceo već duže vreme čami prazan i nedovršen, i vrlo je zanimljivo pratiti šta će sa njim biti.

mmix
Miljan Mitrović
Chief Software Architect
Financial Intelligence Software Ltd.
Passau, Deutschland

SuperModerator
Član broj: 17944
Poruke: 6050

+4631 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 12:45 - pre 166 meseci}

Trebalo bi da je NIS kupio sve jednosobne i garsone. Jbg, cena koju traze je nerealna za pancevo, za te pare mogu bukvalno duplo vecu kucu da napravim, kvadrat na kvadrat i jos 4 ari placa.

Mislim da ce biti isto sto i sa zgradama u zmaj jovinoj, bankrot, pa reorganizacija, pa ponovna prodaja vec prodatog, pa opet bankrot, pa nova reorganizacija i tako dok se stanovi ne zavrse. I bice kao i ovde da nema dva stana sa istim radijatorima :)

Nebojsa Milanovic
Pančevo

SuperModerator
Član broj: 16
Poruke: 8685
*.dynamic.sbb.rs.

+1427 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 12:51 - pre 166 meseci}

Ne verujem da je tu išta kupljeno na više, na sajtu može detaljno de vidi koji je stan prodat, to je bukvalno par stanova po spratu.

Cena se najčešće navodi kao glavni protivargument, ali nije stvar samo u ceni, taj objekat i uopšte stanovi u njemu imaju i niz drugih mana koje sa manje pominju. Dalje, lokacija nije ni približno onoliko atraktivna koliko pričaju, rasporedi u stanovima su loši, kvadratura razvučena, iskorišćenost slaba, malo svetla u stanovima, itd.

A da ne pričam kolika je to ukupna površina stanova i lokala koncentrisana na jednoj od najjeftinijih lokacija u Pančevu (Sodara je i do 30% jeftinija od Koteža 1 recimo), itd.

Sve u svemu, lično mislim da čak i kada smanje cenu za 30-40% ispod aktuelnih - opet neće moći prodati toliki objekat i da će veliki broj i stanova, a naročito lokala, duuuugo vremena ostati neuseljen i prodavati se budzašto.

mmix
Miljan Mitrović
Chief Software Architect
Financial Intelligence Software Ltd.
Passau, Deutschland

SuperModerator
Član broj: 17944
Poruke: 6050

+4631 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 12:59 - pre 166 meseci}

Pa te sto vidis prodate su svi jednosobni i garsoni, i navodno to je NIS kupio za ruse koji su temp u rafineriji. Istina ili trac, nemam pojma. Opet ne mozes da poredis cene sa sodarom, sodara izuzev zetske nema zgradu mladju od 30 godina a sve su gradjene "lagano" od betonskih nosaca i gipsanih zidova pa opet ide oko 600-650e/m2, da spuste kapiju na 850 prodali bi sve, imho.

Nebojsa Milanovic
Pančevo

SuperModerator
Član broj: 16
Poruke: 8685
*.dynamic.sbb.rs.

+1427 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 13:12 - pre 166 meseci}

Auuu, to znači da niko od građana nije kupio ništa, to je još gore nego što sam mislio :)

Živi bili pa videli, lično mislim da nema nikakve šanse da tu kvadrat prođe na 850, to je cena po kome se već sada može dobiti nov stan na boljim lokacijama od te. Moraće da spuste na 700, a i to je vrlo diskutabilno da li će proći s obzirom koliko je velik objekat a kvadratura slabo iskorišćena.

p.s. Teško ide Sodara na 600-650, to su cene u oglasima, ali kada se kupuje, onda je druga priča ;)

p.s. 2 Ako tu planiraš da pazariš, predlažem ti da se strpiš, lično mislim da će biti jeftinije nego što misliš :)

mmix
Miljan Mitrović
Chief Software Architect
Financial Intelligence Software Ltd.
Passau, Deutschland

SuperModerator
Član broj: 17944
Poruke: 6050

+4631 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 17:00 - pre 166 meseci}

Ma daleko bilo, mada su mi totalno tripozni stanovi sa zelenim basticama na 2 spratu

AL ne znam sta bih ti bas rekao za tu zgradu, njima i nije bio cilj da prodaju stanove Pancevcima, vec da Pancevo nasele Beogradjanima koji budu priced-out iz Beograda, i da im tu na jednom mestu omoguce sve servise da ne moraju uopste da izlaze medj nas Panonce

a posto se to nije desilo zbog krize propao im je i ceo koncept. Pride ih je mislim i grad zaje*ao zestoko sa izgradnjom puta koji je (konacno) trebalo da spoji Dositejevu sa E70 (kod luke), sa tim putem od Kapije1 do Beograda si za 10min, tako da je rezon postojao.

Problem samnom i stanovima je druge vrste, ja dobijam ospice od ove moje skupstine stanara sa 18 stanova

Mogu samo da zamislim nasta ce da lici ta skupstina stanara sa 240 "delegata", bice veci cirkus od drzavne skupstine, verovatno ce da imaju i poslanicke klubove, ono "garsonjerci", "trosobnjaci", itd

. Ja iskreno ne baratam velikom ustedjevinom i cekam da real estate market u pancevu pukne potpuno da onda mogu da kupim neku parcelu od 4-5 ari sa starom kucom a da mi je ne otme neki "investitor" i da onda uzmem kredit za potpunu rekonstrukciju (posto se ne daju krediti za izgradnju fizickim licima) kojom bi pokrio grube radove i dve useljive prostorije. Onda natenane kako kaplje kinta sredjivanje kuce, zanimacija za vikende

Racunam da bi kredit na 25-30k na 15 godina pokrio troskove do useljenja (to mu dodje nekih 250e mesecno), s tim sto bih naravno gledao da se oslobodim kredita pre vremena.

konislav

Član broj: 52073
Poruke: 520
*.comnet.bg.

+228 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 17:16 - pre 166 meseci}

Citat:

jnk:
U Nemačkoj ti je iznajmljivanje totalno drugačije nego kod nas i na to verovatno odin misli. To što ti imaš dobar odnos sa vlasnikom tvog stana je u Srbiji izuzetak a ne pravilo. U Nemačkoj uživaš mnogo veća prava počev od toga da te gazda ne može tek tako iseliti, ne može ti povećati cenu, mora da ispoštuje gomilu stvari i to je tamo pravilo i ljudi koji iznajmljuju stan osećaju mnogo veću sigurnost nego kod nas ali zato je i samo iznajmljivanje u odnosu na cenu nekretnine mnogo skuplje tamo nego ovde. Možeš ti to i u Srbiji definisati ugovorom ali ipak nije to to...

tako je sad i u Makedoniji. Ima poseban zakon koji regulise tu materiju. Svaki ugovor mora biti overen kod notara i placanje uglavnom mora da ide preko banke (sa racuna onog koji placa na racun onog koji izdaje). Onaj ko izdaje stan mora imati uredan imovinski list i stan mora biti cist. Ako je stan kojim slucajem pod hipotekom onda i banka ili bio ko drugi ko je stavio hipoteku mora da da saglasnost da se taj stan moze izdati. Ako se stan proda u medjuvremenu, zakupac ostaje u stanu do okoncanja ugovora.

Ja nisam demagog kao sto je ventura pa ja iznajmljujem stanove iako imam para da kupim ne jedan vec nekoliko, pa mi je ta procedura dobro poznata. Ja sam skoro iznajmio jedan stan u Skopju. Stan je 84m2 u novoj zgradi u centralnom delu grada, stan je sa podzemnim parkingom i meni je kirija 250 eura. Cena stana je 120 000 eura i ja nisam video logiku da ga kupujem. U septembru cu uzeti jos jedan stan pod najem u Sofiji u jednom od boljih kvartova i cena za stan od 80-85m2 je oko 300 eura, cena za kupovinu je oko 100000 eura.

Ja trazim da kupim kucu u centralnom delu koju cu srusiti i na tom mestu sazidacu novu. To ce takodje da me kosta 100000-120000 evra, ali dobicu vecu kvadraturu, garaze i poslovni prostor.

ventura

Član broj: 32
Poruke: 7781
*.adsl.verat.net.

+6455 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 18:28 - pre 166 meseci}

Citat:

konislav: tako je sad i u Makedoniji. Ima poseban zakon koji regulise tu materiju. Svaki ugovor mora biti overen kod notara i placanje uglavnom mora da ide preko banke (sa racuna onog koji placa na racun onog koji izdaje). Onaj ko izdaje stan mora imati uredan imovinski list i stan mora biti cist. Ako je stan kojim slucajem pod hipotekom onda i banka ili bio ko drugi ko je stavio hipoteku mora da da saglasnost da se taj stan moze izdati. Ako se stan proda u medjuvremenu, zakupac ostaje u stanu do okoncanja ugovora.

Misliš da je u Srbiji ta materija drugačije zakonski regulisana?

Sve to što si naveo mora da se radi i u Srbiji, samo što to retko ko radi... A ako baš insistiraš, može, ali ćeš za toliko platiti veću kiriju.

Citat:

konislav:
Ja nisam demagog kao sto je ventura pa ja iznajmljujem stanove iako imam para da kupim ne jedan vec nekoliko, pa mi je ta procedura dobro poznata.

Bravo za tebe :)

anon70939

Član broj: 70939
Poruke: 2823

+6883 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 19:16 - pre 166 meseci}

bravo bravo

konislav

Član broj: 52073
Poruke: 520
*.comnet.bg.

+228 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 20:51 - pre 166 meseci}

Citat:

ventura: Bravo za tebe :)

Nisam pisao o zakonskim okvirima vec pisem o praksi. Od mozda 50 pogledanih stanova samo dvojica nisu hteli da prave ugovore o najmu, u oba slucaja je razlog bio sto su oni prodavali svoje stanove, ali su hteli da ih rentaju dok pronadju kupca. Agencije vise ne rade iznajmljivanje stanova bez valjanoh ugovora. Ugovor koji je sastavljen u agenciji ili kod advokata, a nije overen kod notara smatra se nevazecim. U slucaju da je zakupac fizicko lice porez placa onaj ko izdaje, u slucaju da je zakupac pravno lice onda i porez pada na njega. Ovo vazi i za poslovni prostor.
Kad je pocela primena ovog zakona bilo je otpora, sada je retkost da neko ne zeli ugovor.

mmix
Miljan Mitrović
Chief Software Architect
Financial Intelligence Software Ltd.
Passau, Deutschland

SuperModerator
Član broj: 17944
Poruke: 6050

+4631 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 21:15 - pre 166 meseci}

Porez je ovde 20%, sa tim iznosom ti niko nece preci u legit tokove, ni zakupci ni vlasnici. Naiva je da vlasnici placaju taj porez, placaju ga naravno zakupci kroz uvecn iznos rente, sto znaci da bi u startu moja kirija poskupela inverzno 25%.

konislav

Član broj: 52073
Poruke: 520
*.comnet.bg.

+228 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{10.08.2011. u 21:46 - pre 166 meseci}

Citat:

mmix: Porez je ovde 20%, sa tim iznosom ti niko nece preci u legit tokove, ni zakupci ni vlasnici. Naiva je da vlasnici placaju taj porez, placaju ga naravno zakupci kroz uvecn iznos rente, sto znaci da bi u startu moja kirija poskupela inverzno 25%.

Mozda si u pravu, ja znam da se u Makedoniji takvo nesto nije desilo. Ja sam iznajmljivao stan pre cetiri godine, pa sad iznajmljujem ponovo i nisam primetio razliku u cenama. Pre bih rekao da su vlasnici stanova ovde dostigli maksimalnu cenu koju mogu dobiti na trzisstu i da su samo shvatili da se jednog dela kolaca ( 10% poreza) moraju odreci i dati ga drzavi.

andre2000
Aleš Jindra
Beograd

Član broj: 62983
Poruke: 474

+97 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{11.08.2011. u 09:14 - pre 166 meseci}

Video sam se sa čovekom iz osiguranja, sviđaju mi se odgovori na pitanja koja sam imao. Sve mi je izglednija varijanta da rentam i rokam kintu za penziju.

mmix
Miljan Mitrović
Chief Software Architect
Financial Intelligence Software Ltd.
Passau, Deutschland

SuperModerator
Član broj: 17944
Poruke: 6050

+4631 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{11.08.2011. u 09:34 - pre 166 meseci}

Za koje si se tacno osiguranje odlucio i zasto?